Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sistemi Türk hukukunda yerini aldı ve yoğun şekilde arabuluculuk dosyaları oluştu. Peki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk nedir ve süreç nasıl işler?
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerinin iş yükü son dönemde oldukça artmıştır. Gerek kira bedelinin belirlenmesi, gerek kiralananın tahliyesi süreçleri yargılamaların uzun sürmesi nedeniyle toplumsal bir sorun haline dönüşmüştür. Bu sebeple, 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda yapılan değişiklikler ile arabuluculuk ile çözümlenebilecek hukuki ihtilafların kapsamı genişletilmiştir. Yapılan değişiklik ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü için arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir.
Zorunlu Arabuluculuk Kapsamına Giren Uyuşmazlıklar
7445 sayılı yasanın 37.maddesine göre İcra İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesi hariç, diğer tüm kira uyuşmazlıkların çözümünde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Kanunda, kiralananın taşınır veya taşınmaz olması konusunda bir ayrım yapılmaksızın, tüm kira ilişkilerinde arabuluculuğu dava şartı olarak düzenlenmiştir.
1.Kira Tespit Davası
Türk Borçlar Kanunun 344.maddesine göre taraflar, beş yıldan uzun süreli, beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılından uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini isteyebilir. Mahkemece kira bedelinin tespitinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Yargıtay içtihatlarına göre kira sözleşmesinin süresi, hakkaniyet ilkesi de kira bedelinin tespitinde değerlendirilmelidir.
Kira tespit davası, kira bedeli ile yaşanan uyuşmazlık sebebiyle hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir bir davadır.
2.Kira Uyarlama Davası
Türk Borçlar Kanunun 138.maddesine göre, herhangi bir sözleşmenin imzalandığı esnada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen birtakım olağanüstü durumların gerçekleşmesi halinde hakimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması talep edilebilir. Genel bir hüküm olan 138.madde, kira sözleşmeleri için de uygulanabilir niteliktedir. Kira uyarlama davalarında, kira bedelinin tespitinden farklı olarak kira bedelinin artırılması istenmez. Burada kira bedelinin ya da kira sözleşmesi koşullarının değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesi talep edilir.
Kira uyarlama davasının açılması için herhangi bir süre kısıtlaması bulunmamaktadır. İfa güçlüğünün ortaya çıkması ile birlikte dava açılabilir.
Kira uyarlama davaları, kira tespit davaları gibi hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen davalardır.
3.Tahliye Davası
Kira sözleşmesine konu taşınmazın Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanununda öngörülen nedenlerle boşaltılması amacıyla açılan davalardır. Bu davalardan yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebepler dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
Tahliye davasının bir kısmı kiraya verenden bir kısmı da kiracıdan kaynaklanmaktadır. Kiraya verenin ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası, yeni malikin ihtiyacı, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde aynı kira döneminde en az iki kira bedelini ihtara rağmen ödemede gecikme yaşanması gibi nedenlerle kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Nelere Dikkat Etmeliyiz?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A maddesine göre, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Eğer ilgili yer adliyesinde arabuluculuk bürosu kurulmamış ise başvuru görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
Kiralanan bir taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer adliyesi yetkilidir. Örneğin uyuşmazlık konusu taşınmaz Silivri ilçesinde yer alıyor ise Silivri Arabuluculuk Bürosu’na başvuru yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde yetkisizlik kararı verilecektir.
Başvuruda, kira sözleşmesinin taraflarının ad, soyad, adres, iletişim bilgilerinin yanı sıra, yazılı bir kira sözleşmesi var ise bu sözleşmeye ilişkin bilgiler, kiralanan bir taşınmaz ise taşınmazın açık adresi mutlaka yer almalıdır. Burada başvurucu tarafından kiralananın tahliyesi veya kira bedelinin tespitinin istenilmediği de belirtilmelidir.
Bununla birlikte başvuru yapacak tarafın belirleyeceği herhangi bir arabulucuya da başvuru yapılabilir. Başvurucunun seçtiği arabulucuyu diğer tarafın kabul etmeme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda ya arabuluculuk bürosu tarafından atanan arabulucuyla ya da tarafların anlaşmasıyla ortak irade ile belirlenecek bir arabulucu ile arabuluculuk sürecine devam edilecektir.
Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan arabuluculuk süreci 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Zorunlu durumlarda bu süreye 1 hafta daha eklenebilir.
Kanun gereği, başvurucunun arabuluculuk bürosuna başvuru yaptığı tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zaman aşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez.