Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olup Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesi gereğince kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava türüdür. Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılır. Uygulamada genelde kiraya veren tarafından açıldığı için kira artırım davası olarak da bilinmektedir. Kira bedelinin hukuki sınırları geçmesi durumunda, kiracı tarafından da açılabilmektedir. Davanın açılabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun ise yeni kira bedeli, kiralananın durumu ile aynı nitelikteki diğer kiralananların piyasa değerleri ve emsal fiyatları gibi faktörler göz önüne alınarak tayin edilir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesinde, benzer koşullardaki diğer kiralık dairelerin fiyatlarına başvurulur.
Kira Tespit Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde yer alan kira tespit davası, belirli şartların gerçekleşmesi halinde görülmektedir. Bu şartlar ise şöyledir;
- Kiracının kira bedeli ile ilgili fahiş fiyat şikâyeti çerçevesinde açılan bu davanın herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır.
- Eğer kira bedeli yabancı bir para pirimi üzerinden belirlenmiş ise, bu durumda 5 yıl geçmeden kira bedeli tespiti için dava açılamayacaktır.
- Eğer kiracı ile mal sahibi arasında ortak bir karara varılamamış ve 5 yılın altında bir kira sözleşmesi yapılmışsa, TÜFE’ye göre 12 aylık ortalama çerçevesinde yeni kira bedeli belirlenecektir.
- Örnek olarak alınan kira bedelleri üzerinden bir kira bedeli belirleme sürecine gidilmektedir.
- Dava bünyesinde arsa gibi taşınmazlar yer almamaktadır. Bu davanın görülebilmesi için konut ya da çatılı bir iş yerinin bulunması gerekir.
- Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde kira tespit davası açılırsa, bu şekilde yeni dönem gelmeden kira bedeli tespiti sağlanabilir. Aksi durumda yeni döneme yetişmeyecektir.
Yukarıdaki şartlar, kira bedeli tespit davasında gereklidir. Bu şartlar göz önünde bulundurularak düzenleme gerçekleştirilmektedir
Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?
Burada ikili bir ayrıma gitmek gerekmektedir. Şöyle ki kira ilişkisinin 5 yıldan uzun veya kısa olmasına göre farklılıklar ortaya çıkmaktadır.
Kira İlişkisi
| Kira ilişkisi 5 yıldan az sürmüş ise; | Kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürmüş ise; |
| * Taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemiş ise; mahkeme yıllık TÜFE oranını baz alarak yeni kira bedelini belirler. | Taraflar arasında kira artış oranının belirlenip belirlenmemesine bakılmaksızın hakim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre karar verir. |
| * Taraflar arasında kira artış oranı belirlenmiş ise; hukuki yarar olmadığından kira tespiti istenemez. Çünkü zaten kira artış oranı kararlaştırılmıştır. |
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davası Öncesi Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira hukuku uyuşmazlıkları için 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır. Buna göre kiracı veya kiralayanın kira bedeli yani kira tespit davası veya tahliye ile ilgili dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu olacaktır. İş hukukundan doğan davalar, ticari davalar, tüketici davalarında uygulanan zorunlu arabuluculuk kapsamına 1 Eylül itibarıyla kira davalarının yanı sıra kat mülkiyetinden doğan davalar, komşuluk hukukundan doğan davalar, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşması, tarafların daha az masrafla ve daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle uzlaşmaları ve Mahkemelerin iş yükünün azalması amaçlanmıştır.
Kira Tespit Davalarında Harçlar
Yargılama masrafları başvuru harcı, peşin harç ve gider avansı olarak karşımıza çıkar. Kira tespit davası harç hesaplama, davada talep edilen aylık kira bedelinden mevcut kira bedelinin çıkarılması ile yapılır.
Kira Tespit Davası Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespit davası sonunda belirlenen yeni kira bedeli “inşai hüküm” niteliğindedir. Karar, kesinleşmeden icra takibi konusu yapılamaz. Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde tarafların itiraz hakkı mevcuttur. İtiraz edilmediği takdirde karar kesinleşir ve icra takibine konulabilir.
Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
Kira tespit davasının kira uyarlama davasından farkları aşağıda sayılmıştır:
- Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin tarafların arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır.
- Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi ve bu sebeple taraflardan edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekir.
- Kira bedelinin tespiti davasında hakim, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında kira bedelini artırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını gözeterek artırımda bulunabilir.
- Kira bedelinin uyarlanması halinde hakim herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.
- Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilir.
- Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.