Günümüzde en çok karşılaştığımız sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın tahliyesidir. Çoğunlukla kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren kira borçlarının ödenmesini ve kiracının taşınmazından tahliye edilmesini ister. Bu talep kiracı tarafından çoğu zaman karşılanmaz ve kiralayan hukuki yollarla taşınmazın tahliyesini talep etmek zorunda kalır. Kiralayanın tahliye için başvurabileceği birden fazla yol bulunmaktadır.
- Dava Yoluyla Tahliye
- İcra Yoluyla Tahliye
- Bildirim Yoluyla Tahliye
1-Dava Yoluyla Tahliye
Tahliye davası, kiralayanın çeşitli sebeplere dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkartmak için açtığı davadır. Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı olarak ikiye ayrılmıştır.
- Kiracıdan kaynaklanan tahliye davaları
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası,
Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesiyle) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.
İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası,
TBK madde 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı,
Kiracı kendisinin konut olarak kiraladığı bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başkasına kiralayamaz. Kiraya veren kendisinin rızası olmadan kiracı evi başkasına kiralarsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeni ile Tahliye Davası,
Kiracı, kira borcunu ödemezse yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün) verebilir. Bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle dava açabilir. Bu davada görevli mahkeme icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesidir.
- Kiralayandan Kaynaklanan Tahliye Davaları
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası,
Kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa feshedebilir. Mahkeme buradaki ihtiyacın gerçek ve samimi bir ihtiyaç olup olmadığını irdeleyecektir.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Tamirat Nedeniyle Tahliye Davası,
Kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise feshedebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası,
Yeni Malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası; kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra taşınmazın satıldığında kira sözleşmesi yeni malik ile devam edecektir. TBK 351 de belirtilen koşullarda taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya ihtarname ile bildirip 6 ay sonunda açılacak dava ile kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni ev veya işyeri sahibi açacağı davada bu taşınmaz ihtiyacı olduğunu deliller ile ispatlamalıdır.
10 Uzama Yılını Geçen Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası,
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
2-İcra Yoluyla Tahliye
Taşınmazın tahliyesini sağlayan yollardan bir diğeri de dava açmaksızın tahliye talepli takip başlatmaktır. Kira borcunu ödemeyen veya kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı hakkında bu takip yoluyla tahliye sağlanacaktır.
- Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Takip
Kiraya veren ödenmemiş kira borçları ve taşınmazın tahliyesi için icra takibi başlattığında icra müdürlüğü kiracıya ihtar içeren ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde mevcut kira borçlarının otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde süre bitiminde taşınmazdan tahliye edileceği belirtilir. Kiracı yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Eğer kiracı yedi gün içerisinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içerisinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren sürenin bitiminden itibaren altı ay içerisinde İcra Mahkemesine başvurarak taşınmazın tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Mahkemeden alınan tahliye kararının tebliğinden itibaren tahliye için kiracıya on günlük süre verilir.
İtiraz süresini ve otuz günlük ödeme süresini geçiren kiracı ise üç aylık kira bedelini ödeyerek icranın geri bırakılmasını isteyebilir ve icra yoluyla tahliye durumuna engel olabilir.
Özellikle dikkat edilmesi gereken husus, icra yoluyla tahliye sürecine başvuran ev sahipleri takip başlattığında sadece kira borçlarının ödenmesini talep edip tahliye talebinde bulunmazsa tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedecektir.
- Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması Nedeniyle Takip
Kiraya veren kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde takip başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan geçirilmesi halinde tahliye talep edilemeyecektir. Kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olması nedeniyle takibe başvurulması halinde kiracıya tahliye emri gönderilir. Ancak bu sebeple takibin başlatılması için kiracının sözleşme başladıktan sonra geçerli şekilde imzaladığı tahliye taahhütnamesi olmalıdır. Kiracı yedi gün içerisinde takibe itiraz etmezse mahkemenin tahliye kararından itibaren on beş gün geçmesiyle taşınmazdan tahliye edilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi bu şekilde gerçekleşir.
3-Bidirim Yoluyla Tahliye
Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.